a) Ante quien debo firmar el contrato Compraventa?
Un contrato de compraventa de una vivienda puede haberse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, o bien en documento Publico, es decir autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma publica (el código civil dice que debe constar en escritura publica). Es muy conveniente hacer uso de este derecho pues solo el contrato de compraventa que conste en escritura publica que, a su vez se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado – demandado – en su propiedad, ( es decir, queda asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario.
Se trata de un sistema de seguridad jurídica “preventiva”, es decir que se anticipa al conflicto, evitando el pleito. Dado el gran desembolso económico que representa la compraventa de la propia vivienda, no se debe correr el menor riesgo en este terreno, y por ello el Estado consciente de ello a puesto al servicio de esta finalidad a dos cuerpos profesionales de la mas alta formación jurídica (Notarios y Registradores de la Propiedad), que responden de forma personal y directa, con su propio patrimonio, de posibles responsabilidades es caso de que por error en su actuación se produzca cualquier perjuicio al comprador. El rigor de esta responsabilidad hace que la diligencia en el desempeño de sus funciones publicas por parte de estos profesionales sea muy elevada, y paralelamente muy reducidos los supuestos de error o negligencia.
Se trata de una actuación concurrente, ya que en nuestro sistema la escritura pública es requisito imprescindible para la inscripción en el Registro de la Propiedad. La existencia de que esta institución cuente con una altísima credibilidad obliga a excluir de su acceso a la misma los documentos privados, en los que no queda garantizada la legitimación de los contratantes, ni su capacidad para otorgar el contrato, ni queda aseverada de forma alguna la libertad y conciencia de la declaración de la voluntad de comprar y vender, ni la certeza de su fecha, y en que el consentimiento se ha formado sin el adecuado asesoramiento.
Todos estos extremos se garantizan con la Escritura Publica. El notario que intervenga en la escritura esta obligado a realizar un asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre al consumidor (parte mas débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en diferencia de los intereses de la parte que le ha contratado.
Finalmente la plena seguridad jurídico de la transmisión se obtiene con la inscripción en el Registro de la Propiedad, en la cual el Registrador eliminara a los pactos nulos, abusivos y aquellos que tengan carácter personal (aquellos que solo obligan a los contratantes, pero son ajenos a quienes en el futuro contraigan algún derecho sobre la finca). Particular importancia presenta la calificación por el Registrador de ciertas cláusulas como abusivas cuando son consideradas como tales por las normas sobre protección de consumidores. La protección del consumidor es automática. Esta dentro de su función.
Algunas de las cláusulas abusivas mas importantes son las siguientes:
i. Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a implementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato, o las que exoneran de responsabilidad.
ii. Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador.
iii. Las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor (por ejemplo, los gastos de formalización de la declaración de obra nueva y división horizontal).
b) Cuando y como debo pagar el precio?
El precio es la contraprestación que se paga al vendedor, y
En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:
I. El anticipo del pago mediante las arras o señal.
Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio, se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de “arras o señal”. En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste esta obligado a devolverla doblada.
II. Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.
• Pago al contado: Solo en el caso de que la finca este totalmente libre de cargas en el Registro ( sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos, etc.), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato. Pues en caso de existir tales cargas debe descontarse su importe del precio. Incluso solo es aconsejable ese pago integro cuando la firma del contrato se hace directamente en Escritura Publica, pues el comprador podrá gozar de una protección inmediata mediante la remisión telemática por parte del notario al registrador de la propiedad de una comunicación de haber autorizado la escritura.
• Precio Aplazado: En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria ( deforma que si el comprador no paga en el plazo acordado la vivienda vuelve a ser propiedad del vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
• Subrogación en las cargas preexistentes: Especialmente en el caso de que la vivienda esta hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor vera disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que este pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor ( Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no pague el comprador. Ahora bien, en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible el extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible el exigir la liberación no previa de la finca de tales procedimientos.
c) Como puedo financiar la compraventa si no dispongo de todo el dinero necesario para pagar al contado?
La forma mas ventajosa y económica de financiar la compra de la vivienda es acudiendo al préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera y documentado en escritura publica e inscrito en el registro de la propiedad. La hipoteca solo se puede saber si existe por su inscripción.
Este menor coste del préstamo hipotecario deriva del hecho de que la consecuencia mas importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es que en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados el banco , caja de ahorros o la entidad financiera acreedora puede, por medio de los procedimientos judiciales abreviados (llamados judiciales sumario), o bien por ante notario, proceder a vender en publica subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto, para el deudor.
Precisamente es el echo de que el banco o caja de ahorros dispongan de una garantía especialmente eficaz, como es la de la hipoteca del inmueble hipotecado, basada en la previa intervención del notario y del registrador de la propiedad al efecto de dotarle de la mayor seguridad jurídica posible (control publico de la mutua independencia), lo que permite a aquellos otorgar el préstamo con un plazo de devolución mas largo y con un interés mas bajo que en el caso de los créditos personales.
d) Que cantidad mínima debo tener ahorrada antes de la compraventa?
En cuanto al ahorro previo, en general las entidades financieras pueden conceder prestamos hipotecarios por un importe equivalente al valor de tasación de la vivienda, pero en caso de querer utilizar dicho préstamo, a su vez, como garantía de una emisión de títulos hipotecarios (forman el denominado “mercado hipotecario secundario”) tienen limitada por ley la cuantía máxima que pueden otorgar de préstamo al 70% del valor de la finca, o al 80% cuando la finalidad del préstamo sea financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de la vivienda.
Por otra parte los bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35% o 40% de los ingresos del que solicita el préstamo, como criterio de solvencia del prestatario, es decir para evitar riesgos de impagos.